Zuhause arbeiten: erlaubt oder nicht?

Die Arbeitswelt verändert sich laufend. Neue Technologien wie Computer und Internet machen es zunehmend möglich, viele Tätigkeiten auch in der eigenen Wohnung zu verrichten. Selbstständige Erwerbstätigkeit wird auch in Zeiten der Wirtschaftskrise für viele Menschen zur einzigen Möglichkeit der Beschäftigung.
Das wirft in mietrechtlicher Hinsicht eine wichtige Frage auf: Ist es zulässig, Räumlichkeiten, die für Wohnzwecke gemietet wurden auch für gewerbliche Zwecke zu verwenden?

Der Oberste Gerichtshof beschäftigte sich im Rahmen einer Entscheidung mit dieser immer wichtiger werdenden Frage. Ausgangspunkt für das Urteil des OGH war die Unterlassungsklage eines Vermieters, gegen einen Wohnungsmieter, der in seiner Wohnung eine PR-Agentur betreibt. Der Mieter arbeitete alleine und empfing auch keine Kunden in seiner Wohnung. Dessen ungeachtet berief sich der Hauseigentümer aber auf den Mietvertrag, der die Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken umfasste.

Gemischt genutzes Objekt
Die gute Nachricht für alle „Ich-AGs“ des Landes: Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass in einer Wohnung durchaus auch gearbeitet werden darf, solange sie weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird und in den Räumlichkeiten kein nennenswerter Kundenverkehr stattfindet.
Wichtig: Es gilt für solche Fälle weiterhin ebenso die mietrechtliche Bestimmung, dass nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins zur Verrechnung gelangen darf. Eine gewerbliche Tätigkeit macht aus einer Wohnung noch kein Geschäftslokal. Denn bei Berufen, die üblicherweise in einer Wohnung ausgeübt werden können, geht die ständige Rechtsprechung davon aus, dass sich das Wohnbedürfnis und der Berufszweck zumindest die Waage halten.
Ist also das „gemischt genutzte Objekt“ gleichzeitig die einzige Wohnung des Mieters, so findet seitens der Gerichte eine Prüfung, ob der Wohn- oder der Geschäftszweck überwiegt, gar nicht statt. Denn selbst bei weitestgehender Beschränkung der Wohnräume steht laut höchstgerichtlichen Spruches die Wohnverwendung immer im Vordergrund. Eine Unterlassungsklage durch den Vermieter ist demnach in solchen Fällen auch nicht zulässig.

Die Wohnung voller Kunden
Anders verhält es sich allerdings, wenn die gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit eine entsprechende Kundenfrequenz in der Wohnung verursacht. Hier entschied der Oberste Gerichtshof, dass in einer Wohnung, die ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wurde, der Vermieter einen Unterlassungsanspruch habe, weil dadurch gegebenenfalls ein besonders anzuerkennendes Interesse des Vermieters bestehen könnte, Kundenverkehr in den von ihm vermieteten Wohnungen nicht zuzulassen.

Für die Praxis gilt daher folgende Faustregel.
Ein Mieter darf in seiner Wohnung jedenfalls einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen, ohne eine Unterlassungsklage seitens des Vermieters fürchten zu müssen, wenn er selber weiterhin dort wohnt und die Geschäftstätigkeit keinen nennenswerten Kundenverkehr verursacht.